Efectos del mercado de suelo y los precios en el desarrollo urbano de Bahía Blanca

Guillermina Urriza

Docente, Departamento de Geografía y Turismo, Universidad Nacional del Sur, gurriza@uns.edu.ar.

Resumen
Los precios de la tierra urbana y la operatoria del mercado inciden en el desarrollo de la ciudad en su dimensión urbana, económica como también social. El presente trabajo tiene por objeto abordar aspectos relevantes de esta problemática, como son la expansión urbana discontinua y la diferenciación socioespacial del crecimiento.
Para realizar esta investigación fue necesario llevar a cabo una revisión bibliográfica de naturaleza teórica y práctica, así como también efectuar trabajo de campo y entrevistas a informantes claves, que brindaron su visión y conocimiento sobre el tema. Asimismo, se analizaron los precios del suelo urbano no edificado, publicado para su venta en la prensa local, y la disponibilidad de tierras vacantes a partir de la fotografía aérea del año 2000.

Palabras clave: Mercado del Suelo Urbano; Precios; Expansión Urbana; Diferenciación Socioespacial; Tierra Vacante.

Abstract
Urban land prices and market dynamics have an influence on the development of cities in their urban, economic and social dimension. This paper is intended to address certain aspects relevant to this issue, such as discontinuous urban expansion and social-spatial differentiation of growth.
For this research paper, it was necessary to review theoretical and practical literature, and conduct fieldwork and interviews to key informants who provided their viewpoints and knowledge on the topic. Additionally, the prices of undeveloped urban land were analyzed as published in the local newspaper, and the availability of vacant lots was studied based on the 2000 aerial photography.

Key words: Urban Land Market; Prices; Urban Expansion; Social-Spatial Differentiation; Vacant Land.

Introducción

La elección del tema de investigación responde a la inquietud por comprender el mercado de suelo urbano en Bahía Blanca, los elementos explicativos de la actual estructura de precios de la tierra¹ y sus efectos en la configuración urbana y socioespacial de la ciudad.

Los valores del suelo y la operatoria del mercado inciden en el desarrollo de la ciudad, en su dimensión urbana, económica como también social. En el presente trabajo se abordarán dos aspectos relevantes de esta problemática, como son la expansión urbana discontinua y la diferenciación socioespacial del crecimiento.

Si bien la baja tasa de incremento poblacional de Bahía Blanca no representaría una demanda importante de tierras, las tendencias del mercado -respaldadas por la normativa- promueven un patrón de expansión en baja densidad, con los mayores costos que ello supone. Por otra parte, el funcionamiento del mercado y los precios del suelo conllevan una diferenciación socioespacial en el proceso de ocupación del espacio, marcada por la capacidad económica de la población para acceder a la tierra.

Para realizar esta investigación fue necesario llevar a cabo una revisión bibliográfica de naturaleza teórica y práctica, así como también efectuar algunas entrevistas a informantes claves vinculados a la actividad inmobiliaria, la administración pública y la investigación urbana, que brindaron su visión y conocimiento sobre el tema.

Una mención especial merece el procedimiento empleado para la determinación de la estructura de valores del suelo urbano en la ciudad. Para tal fin, se recopiló información sobre la oferta de suelo urbano no edificado, publicada los días domingo en el Diario La Nueva Provincia durante los años 2001, 2003, 2004 y 2005². No obstante, el análisis de los precios se focaliza fundamentalmente en los registros del último año.³

Desarrollo urbano y expansión urbana discontinua.

Uno de los aspectos sobresalientes de la estructura urbana bahiense es la gran disponibilidad de tierras urbanizables al interior del Anillo de Circunvalación, mientras la expansión de la ciudad ha traspasado este "límite" artificial. En efecto, en el año 2000 existían aproximadamente 2.300 hectáreas de suelo urbanizable⁴ dentro del anillo capaces de absorber el futuro crecimiento de Bahía Blanca (Figura 1 y 2).

Figura 1
Área de estudio: Ciudad de Bahía Blanca

Figura 2
Tierras privadas urbanizables al interior del Anillo de Circunvalación, año 2000, según Código de Planeamiento

La existencia de amplias superficies fraccionadas sin uso urbano en la periferia se remonta fundamentalmente a las primeras décadas del siglo XX cuando una importante cantidad de tierras fue subdividida, permaneciendo sin ocupación efectiva hasta la actualidad.

El Plan de Desarrollo de Bahía Blanca de 1971 sostenía -reconociendo esta situación- que "por muchos años por delante la ciudad debiera cancelar todo proyecto de extensión de sus fraccionamientos urbanos." (MBB, 1971: 97). En ese momento, existían más de 1.900 hectáreas en fraccionamientos no materializados, y más de 100 hectáreas con apertura de calle y sin edificación.

El marco regulatorio establecido por la Ley Provincial 8.912 sancionada en 1977 ejerció cierto control sobre este proceso, a tal punto que "en estos últimos 20 años -afirma Garay-, la producción de suelo urbano se limitó a las inmobiliarias que no hacen más que vender o reciclar en el mercado de suelo lo que ya había sido producido." (CAPBA, 2001: 63).

Por su parte, el Código de Planeamiento Urbano de 1993 plantea entre sus lineamientos generales revertir el proceso de crecimiento disperso, y "tener en cuenta el alto porcentaje de subdivisiones prematuras de tipo urbano existentes." (MBB, 1993). No obstante, ello no ha pasado de ser una buena intención, puesto que el proceso de urbanización a saltos ha continuado, y el crecimiento se ha extendido más allá de la circunvalación, a pesar de que existen tierras vacantes que podrían ser ocupadas. Esta situación no sólo supone mayores costos en materia de provisión de infraestructura y equipamiento debido a la discontinuidad espacial y baja densidad poblacional, sino también una desarticulación urbana y social de la ciudad. Asimismo favorece la valorización de las tierras no urbanizadas ubicadas entre los sectores recientemente ocupados y el área urbana consolidada, al mejorar su situación relativa, provocando el encarecimiento del suelo para la población de menores ingresos.

Se suma a las tierras privadas ociosas, la existencia de importantes paños en la ciudad pertenecientes al Ejército Argentino (330 hectáreas), al Organismo Nacional de Administración de Bienes (540 ha), al Programa Arraigo (167 ha), al Gobierno de la Provincia de Buenos Aires (220 ha)⁵ y a la Universidad Nacional del Sur (112 ha), totalizando más de 1.350 ha.

De este modo, grandes vacíos urbanos interrumpen el tejido entre áreas residenciales relativamente consolidadas -barrios suburbanos, conjuntos habitacionales y asentamientos irregulares-, retrasando y dificultando la extensión de las redes de servicios. El déficit de infraestructura incide en la calidad de vida, especialmente en aquellas áreas de menores recursos que no pueden afrontar los costos de urbanización.

La presencia de las tierras privadas vacantes puede responder a diversos factores; en algunos casos aún no se hallan subdivididas o no están aprobadas, y en otros, la escasa demanda o la falta de interés de posibles compradores las mantiene en estado de "letargo". En este sentido, la cantidad ofertada "se va ajustando permanentemente a las tendencias de la demanda y los precios, tanto a las tendencias actuales como a las esperadas." (Sabatini, 1982: 56). En otras palabras, el crecimiento espacial de la ciudad (demanda de suelo) puede canalizarse preferentemente hacia determinados sectores urbanos, relegando -en cierta medida- otras zonas tal vez menos favorecidas. De la misma manera la distribución espacial de los terrenos ofertados evidencia áreas de mayor concentración y dispersión. Así se manifiesta "el carácter segmentado y concentrado en el tiempo y el espacio de la dinámica inmobiliaria de suelo" (Sabatini, 1982: 58).

Por otra parte, la existencia de superficies vacantes al interior del Anillo puede deberse a la retención de suelo fuera de la oferta del mercado a la espera de una mayor valorización; es decir, habrá una intención de incorporar terrenos a la oferta, cuando los precios de mercado se ajusten a las expectativas de ganancias del vendedor (Trivelli, 1985: 95). Esta situación obliga a construir más allá de los predios ociosos, en tanto éstos se valorizan por el mismo crecimiento urbano.

Al ser consultado sobre la retención de tierra en la ciudad a la espera de valorización, el responsable de una agencia inmobiliaria negó esta situación, no obstante aclaró que "puede ser que alguien esté esperando no venderlo al precio que hoy le podrían ofrecer, pensando que -como no tiene apuro- puede tener una inversión que le permita una mayor rentabilidad vendiéndola en el futuro."

En este contexto cabe recordar que la tierra constituye una reserva de valor y una forma de inversión segura y de bajo riesgo con relación a otras -títulos y acciones, por ejemplo-, especialmente en escenarios de inestabilidad económica como el de Argentina. Por otra parte, invertir en tierras puede resultar un buen negocio, principalmente en áreas de expansión, puesto que el propietario obtiene un excedente producto de la valorización del suelo, sin mediar ningún esfuerzo de su parte a excepción de la provisión de servicios. Reconociendo esta propiedad del mercado de suelo, se promocionaba el loteo Palos Verdes en el periódico local, "lo mejor de hoy: porque en 1 año vale el doble." (La Nueva Provincia, 3/6/01).

De acuerdo con el Diccionario de la Real Academia Española (2001), especular significa efectuar operaciones comerciales o financieras, con la esperanza de obtener beneficios basados en las variaciones de los precios o de los cambios. Por su parte, Markusen y Scheffman definen el especulador en el mercado de suelo como un agente que compra y vende tierra sin la intención de efectuar mejoras o utilizarla como un insumo en el proceso de producción, éste retiene suelo de los usuarios finales esperando precios más elevados en el futuro (Markusen, 1977: 4). En este sentido, Trivelli afirma que "un agente económico especula cuando toma decisiones creyendo saber mejor que el mercado cuáles serán las condiciones del mercado en el futuro. En el caso del mercado de suelo, en el tiempo futuro y en el espacio específico, porque la territorialización de los mercados es una cuestión central." (Trivelli, 2000). En tanto un inversor -sostienen Markusen y Scheffman- es aquel agente que adquiere tierra para usarla en un proceso de producción o en el negocio de transformar el suelo, por ejemplo mediante subdivisión y urbanización.⁶ La especulación -opinan los autores- no es deseable socialmente puesto que ocasiona una asignación deficiente de los recursos, y transfiere recursos de la comunidad a los dueños de la tierra (Markusen, 1977: 4). La renta del suelo constituye un ingreso para el propietario que no se origina a partir de un esfuerzo productivo, puesto que la valorización de la tierra surge del accionar público y privado en el proceso de construcción urbana.⁷
Como explica Trivelli, "el fenómeno especulativo tiende a autopropagarse en el tiempo, ya que uno de los efectos nocivos que genera es la retención de suelos fuera de la oferta del mercado, agudizando la escasez relativa de terrenos y provocando alzas en los precios, siendo precisamente las alzas en los precios del suelo las que estimulan la especulación." (Trivelli, 1982: 25).⁸

Por otra parte, la existencia de ventajas tributarias, en relación con otras alternativas de inversión constituye un estímulo para este tipo de prácticas.

En efecto, la urbanización de la periferia se produce "a saltos" de acuerdo la dinámica del mercado, esto es, a partir del crecimiento de núcleos suburbanos -como por ejemplo el barrio Patagonia-; mediante la promoción de loteos existentes (Palos Verdes, Villa Hipódromo) o nuevas subdivisiones (Las Calandrias y Las Cañitas); por la compra de suelo barato -generalmente sin infraestructura básica- para la construcción de un conjunto habitacional; o en función del crecimiento espontáneo (formal e informal) de la ciudad. El tiempo que transcurre entre la realización del fraccionamiento, la adquisición del terreno y su ocupación efectiva es generalmente prolongado, e insume incluso varias décadas.

En este contexto es dable señalar que en los últimos años ha surgido la promoción de lotes con servicios y forestación, fundamentalmente en la zona alta de la ciudad. Estos loteos son desarrollados y comercializados por empresas inmobiliarias bahienses, que ofrecen terrenos urbanizados de 400 a 1.300 m², orientados a familias de ingresos medio altos.⁹ Asimismo, dos urbanizaciones cerradas -Bosque Alto Country Club y Solares Norte, localizados sobre la ruta 33 y el Camino de Circunvalación, respectivamente- incorporaron 470 parcelas (de 600 a 1.400 m²) al submercado del suelo para los sectores medio-alto y alto.¹⁰ Por otra parte, se lanzó un loteo como ampliación del Barrio Parque Patagonia en un terreno contiguo (38 ha) que alberga su presente desarrollo residencial.

Mientras tanto, la expansión urbana también ha traspasado el Camino de Circunvalación, fundamentalmente en el sector noreste, mediante crecimiento espontáneo en el sector de Aldea Romana, como también por la construcción de conjuntos habitacionales.^11-12 Asimismo, al noroeste de la ciudad y próximo a la Ruta Nacional Nº 35, el sector conocido como Los Chañares ha experimentado un crecimiento significativo en la década del noventa. Estos terrenos de tipo suburbano residencial se ofrecen en el mercado principalmente como lugar de segunda vivienda, en especial los predios con una subdivisión mínima de 900m².

En efecto, el proceso de urbanización avanza hacia los bordes de la ciudad, dejando tierras vacantes a su paso, y de este modo el "salpicado de aceite" de la mancha urbana se extiende dentro y fuera de la Avenida de Circunvalación. En este sentido, pretender que esta vía rápida de comunicación actúe como un elemento disuasivo de la expansión urbana, sin que existan disposiciones normativas que regulen efectivamente el proceso de habilitación de tierras más allá de este anillo, supone -en cierta medida- una utopía.
"Objetivamente, en casi todas las ciudades en donde se construyó el anillo periférico, éste es una espina de urbanización. Como en general es una buena vialidad de borde, lo que hace es conectar los centros con la periferia y dejar como espacios intersticiales, vacíos en el interior de la trama, y continuar el desarrollo lineal alrededor de las grandes vialidades. Y sobre todo del otro lado, porque nadie va a rentabilizar una autopista de un solo lado, sino que los dos lados son positivos, y por lo tanto, inmediatamente el anillo de borde induce el crecimiento por fuera de ese borde." (Garay, 2000).

Dentro este contexto cabe señalar que el crecimiento poblacional de Bahía Blanca en los dos últimos períodos intercensales ha sido poco significativo¹³, por lo tanto la expansión de la mancha urbana no puede atribuirse principalmente a la demanda de suelo necesaria para absorber el incremento demográfico. En todo caso, la urbanización de la periferia respondería al modelo de crecimiento en extensión, debido a la disponibilidad de tierras a menor costo en algunos sectores de la franja periurbana y a la creciente tendencia a vivir en áreas suburbanas verdes de baja densidad¹⁴, entre otros factores.

Por lo expuesto se considera importante evaluar a continuación la disponibilidad de suelo al interior del Camino de Circunvalación, y analizar en qué medida estas tierras pueden albergar el futuro crecimiento de la ciudad.

Disponibilidad de tierras urbanizables

Como se mencionara anteriormente, en el año 2000 existían aproximadamente 2.300 hectáreas de suelo al interior del Camino de Circunvalación capaces de absorber usos urbanos (Tabla I y Figura 2), a ello se suma la disponibilidad de tierras más allá del Anillo que no han sido cuantificadas en este estudio.

Tabla I
Tierras privadas urbanizables al interior del Anillo de Circunvalación, clasificadas según zonificación del Código de Planeamiento Urbano

Nota: (*) En el caso de la zona residencial mixta (RM) se considera que 37,5 ha. están destinadas a vivienda, en el supuesto que el 50% de la superficie total disponible podría ser ocupado por uso industrial.
Fuente: elaboración propia.

A partir de los datos obtenidos se desprende que habría en la ciudad más de 1.800 hectáreas disponibles codificadas para uso residencial en sus diferentes tipologías.¹⁵ Se realizó entonces un cálculo de la cantidad de población que estas tierras podrían albergar, conforme a dos hipótesis de densidades posibles.¹⁶ Es necesario advertir las limitaciones de esta propuesta que sólo constituye un ejercicio de estimación aproximada.

Considerando una densidad promedio mínima de 80 habitantes / hectárea en el caso del residencial general y mixto, y de 40 hab./ha en el residencial parque, se estima que 1.480 hectáreas asignadas a uso residencial en la periferia podrían absorber una cifra equivalente a un tercio de la población actual de la ciudad (aproximadamente 82 mil personas). En tanto si se aumentara la densidad a 150 y 65 hab./ha, respectivamente, este número prácticamente superaría la mitad del volumen poblacional del año 2001.

Tabla II
Hipótesis de densidad de población en zonas residenciales vacantes

Nota: (*) A la superficie vacante designada para uso residencial, se resta un 20% que se considera permanecerá libre por la misma dinámica del mercado de suelo.
Fuente: elaboración propia.

Cabe destacar que estos cálculos no consideran la superficie de posible renovación (especialmente en el macrocentro) y aquella actualmente vacante en áreas residenciales consolidadas capaces de alojar una proporción del crecimiento urbano.

Bajo el supuesto que Bahía Blanca no revertiría a mediano plazo la tendencia descendente de la tasa de incremento poblacional verificada en los últimos períodos intercensales, no existe escasez física de tierras para albergar el futuro crecimiento. En otras palabras, a corto plazo el proceso de expansión urbana no requeriría una magnitud de tierras superior al suelo vacante existente en las áreas periféricas.¹⁷ No obstante la disponibilidad física de tierras no supone necesariamente que haya fluidez en la oferta, ni tampoco que ésta sea accesible a los grupos sociales que la demandan. En este sentido puede existir escasez artificial de suelo para urbanizar.

Los distintos sectores de la periferia tenderán a absorber la población de acuerdo al precio de suelo y la capacidad económica de los diferentes estratos sociales. En este contexto resulta llamativo que aproximadamente el 61% de la superficie urbanizable destinada a áreas residenciales (1.100 ha) corresponda a uso residencial parque (Rp1 y Rp2); especialmente el Rp1 (630 ha), que por su tipología de tejido (viviendas unifamiliares y superficies mínimas de 600 m²) supone un mayor poder absoluto de pago por el suelo, una densidad poblacional baja y, consecuentemente, mayores costos unitarios de urbanización. En efecto, la mayor disponibilidad de tierras se encuentra en la franja norte-noreste-este donde el uso predominante es el residencial parque (Figura 2)

El rango de valores comerciales de los lotes ofertados en las zonas residenciales Rp1 y Rp2 es amplio, desde $19,7/m² a $174/m². Los valores máximos se encuentran en el Barrio Parque Patagonia y su entorno inmediato -entre la Av. Sarmiento y este barrio-, donde la mayor superficie de los terrenos y el precio unitario del metro cuadrado exigen un nivel elevado de solvencia económica para acceder a la tierra.¹⁸

Las condiciones ambientales y paisajísticas de la zona alta en la franja norte-noreste-este de la ciudad le confieren un valor intrínseco a estas tierras, que sumado a la subdivisión predial, convierten al lugar en un sitio ideal para promocionar desarrollos inmobiliarios para los grupos de mayores ingresos.

Se estima que las tendencias de expansión de la ciudad hacia este sector de la periferia, teniendo en cuenta los focos de urbanización existentes, aquellos en vías de consolidación y los loteos promocionados por las empresas inmobiliarias, afianzarán la valorización de las tierras vacantes. Este crecimiento involucra fundamentalmente a los estratos medio-altos que pueden adquirir la tierra mediante el ahorro previo, y la vivienda de este mismo modo o por intermedio de un crédito bancario. En el contexto socioeconómico actual, la posibilidad de acceder al suelo se restringe aún más debido a la pérdida de poder adquisitivo, producto de la devaluación e inflación.

A modo de ejemplo, un lote tipo residencial parque (Rp 2) de 400 m², con un precio promedio de $57 el metro cuadrado, requiere un poder absoluto de pago de $22.800. Este valor representa el 75% del ingreso total familiar promedio, percibido en un año por los hogares pertenecientes al decil más solvente, y supera el ingreso total familiar anual del segundo decil de mejor situación socioeconómica (deciles 10 y 9, respectivamente). En otras palabras, implica destinar para la compra del terreno, el 20% de su ingreso durante 4 y 7 años, respectivamente.¹⁹ Estas cifras demostrarían que el grupo que puede acceder a estas tierras es restringido. Esta situación se acentúa en el caso de las tierras Rp1, puesto que el precio promedio de un lote tipo es superior debido a una subdivisión predial mayor.

Los grupos de menores recursos no disponen del nivel de ingreso, ni el ahorro o acceso al crédito que les permita afrontar en primer lugar, la compra de una parcela de estas características, y luego la construcción de la vivienda.²⁰ Como afirma Sabatini, "Quien busca un terreno para construir su vivienda debe considerar el precio del suelo entre sus costos. (...) cuanto más alto es el precio total del suelo, más sube el precio total de la vivienda, suponiendo constantes los otros costos de la construcción." (Sabatini, 1981: 98).²¹

Por su parte, las tierras urbanizables asignadas al uso residencial de densidad media alta (R 1)²² se localizan fundamentalmente en el sector noroeste, entre la Av. Alem y Don Bosco; en la zona sur sobre las márgenes del Arroyo Napostá, y en el sureste entre el Camino de Circunvalación Interna y la Ruta Nacional Nº 3 Sur.

Con respecto a las tierras del noroeste, cabe diferenciar dos subsectores: el primero de ellos -comprendido entre Av. Alem y Zelarrayán- dispone de aproximadamente 75 ha. Estas dos importantes arterias que concentran la actividad comercial del área, delimitan una zona diferenciada con respecto al resto de las tierras R1, y los valores comerciales oscilan entre $36 y $86,8/m² de acuerdo a la localización. Esta área verifica una dinámica inmobiliaria relativamente mayor, debido al crecimiento residencial del estrato socio-ocupacional medio y medio-alto.

En tanto el sector comprendido entre las calles Vieytes y Don Bosco (122 ha) se caracteriza por la importante superficie ocupada por conjuntos habitacionales planificados que le otorgan un perfil particular al área. El precio del suelo de los terrenos ofertados varía de $25 a $89/m² y la cantidad de lotes a la venta es comparativamente menor. Resulta interesante señalar que los valores máximos se han registrado sobre la calle Castelli, donde el ensanche de la calzada realizado a principios de esta década otorga a la zona noroeste una excelente accesibilidad entre el área central y el Camino de Circunvalación.

Las tierras urbanizables en el sector sureste se encuentran en una zona de menor valor comercial, donde el precio promedio del metro cuadrado rondaba en el año 2004 los $18 y un lote tipo de 300 m² costaba $5.400²³. Este barrio -denominado Villa Muñiz- y sus inmediaciones acogen fundamentalmente la demanda de suelo del sector obrero de la ciudad.

Las 94 hectáreas próximas al Arroyo Napostá se encuentran localizadas entre un conjunto de asentamientos irregulares ubicados sobre las márgenes del curso de agua y la traza ferroviaria. Este sector limitado por el arroyo y los grandes vacíos urbanos que provocan las tierras del ferrocarril se caracteriza por la escasa accesibilidad, infraestructura y equipamiento. La actividad inmobiliaria formal en este entorno de estrato socio-ocupacional bajo es prácticamente inexistente, no habiéndose registrado en la prensa local ninguna oferta durante el período 2004-2005.²⁴

Es dable señalar que estas tierras fueron consideradas como "área a rehabilitar" en la Reformulación del Plan de Desarrollo de 1986, sin haber sufrido mayores modificaciones desde entonces, a excepción del proyecto de relocalización de Villa Rosario Sur (168 viviendas) en un loteo próximo, y posterior saneamiento del Arroyo Napostá.

Las tierras asignadas como residencial de densidad media (R 2) constituyen la transición entre el tejido urbano y suburbano.²⁵ Se distinguen tres grandes subsectores en la periferia de la ciudad: el primero de ellos en la zona norte, se encuentra comprendido principalmente entre el Camino Sesquicentenario (Circunvalación), la Avenida Alem, la Ruta Nº 33 y la calle Mariano Reynal, y dispone de 159 ha urbanizables. Esta área que se caracteriza por la presencia de quintas, predios dedicados a actividades recreativas y deportivas, y grandes superficies vacantes, paulatinamente se va convirtiendo en lugar de residencia de fin de semana y permanente. En este sentido, Villa Belgrano supo instalarse en el mercado de suelo como una alternativa -a pesar del déficit de infraestructura urbana-, absorbiendo parte del crecimiento del sector norte. Cabe mencionar la cercanía a los loteos tipo residencial parque como San Carlos, el Club de Campo Bosque Alto y Parque Norte. Los valores comerciales de los terrenos ofertados próximos a la Ruta Nacional Nº 33 y la Avenida Alem rondan los $41/m².

A las tierras disponibles en Villa Belgrano, se suman 15 ha próximas a los barrios Santa Margarita y San Cayetano; y 21 ha en Villa Floresta, sobre la Ruta Nº 33. En este último caso, la proximidad de la Cárcel mantuvo este sector en cierta medida relegado de la dinámica inmobiliaria, no obstante ha evidenciado un crecimiento significativo y puede captar parte de la demanda de suelo por parte de los grupos de ingresos medios en la zona norte de la ciudad. Los precios del metro cuadrado rondan los $32/m². En cuanto las tierras disponibles en el entorno inmediato a los barrios San Cayetano y Santa Margarita, los valores registrados oscilan entre $68 y $75/m², y evidencian una tendencia al alza a medida que se acercan al eje de Av. Alem y en dirección al área central.

El segundo subsector se ubica en Harding Green, un núcleo suburbano de principios del siglo veinte.²⁶ A pesar de la conectividad que le brinda el Camino de Circunvalación Interna (Indiada), esta área -ocupada predominantemente por el estrato socio-ocupacional medio-bajo y bajo- no ha registrado mayor dinámica inmobiliaria en los últimos años. Si bien dispone de 96 hectáreas urbanizables, sólo registró una oferta en el año 2004: un terreno de 300 m² a $15,5 el metro cuadrado. Si bien este precio resulta comparativamente bajo con relación a otras zonas de la ciudad, este sector se encuentra alejado del área consolidada, en términos de distancia (a 8,5 km de la Plaza Rivadavia) y de accesibilidad a equipamiento y servicios, razón por la cual no resulta en general atractivo ni conveniente para el estrato medio y bajo.

En tanto el tercer subsector de tierras de uso residencial de densidad media, se concentra en Grümbein, con una disponibilidad física de 58 ha. Este antiguo núcleo urbano vinculado a la actividad ferroviaria, se encuentra prácticamente "fuera" de la dinámica inmobiliaria de la ciudad.²⁷ Si bien se halla a la vera de la Ruta Nacional Nº 229 (Rafael Obligado), 9,5 km separan esta área del microcentro de la ciudad, y como sucede en Villa Harding Green, la distancia incide en los costos de desplazamientos diarios y en la accesibilidad al equipamiento y servicios de la ciudad central, especialmente para la población de ingresos medio-bajo y bajo.

Las tierras privadas vacantes sujetas al uso residencial mixto (RM) se concentran en el oeste y sur de la ciudad. El primer agrupamiento se caracteriza por la baja calidad urbano-ambiental de este espacio ocupado por barrios carenciados y asentamientos irregulares. A ello se suma las tierras del ferrocarril entre la calle Don Bosco y las vías férreas que como grandes vacíos urbanos contribuyen al aislamiento del área. Ocupado predominantemente por el estrato bajo, este sector permanece fuera del mercado formal de suelo urbano, no obstante manifiesta un importante crecimiento producto de la invasión de tierras.

En tanto, las tierras localizadas en la zona sur presentan una condición similar, puesto se encuentran aisladas entre el Arroyo Napostá y los terrenos ociosos del ferrocarril, y próximas a sectores populares y asentamientos irregulares. Dentro de este contexto se estima que no recibirían ningún tipo de inversión privada por el momento.

Como se ha intentado demostrar, existe disponibilidad de suelo urbanizable en distintos sectores de la periferia urbana al interior del Anillo de Circunvalación; sin embargo la totalidad de las superficies analizadas no son susceptibles de ser urbanizadas en el corto plazo, en algunos casos debido a su baja calidad urbana actual.

Por otra parte, cabe recordar que el grado de concurrencia en el mercado de la tierra es generalmente bajo, lo cual supone que la cantidad demandada para absorber el crecimiento en un momento determinado no sea necesariamente satisfecha por la oferta efectiva en el mercado, ya sea por los atributos del suelo o por el precio. En este sentido, la tierra ociosa no resulta accesible a todos los estratos sociales. Una importante proporción de las superficies vacantes se encuentra en la zona alta, donde el uso dominante es el residencial parque, orientado fundamentalmente al estrado medio-alto. Las tierras más asequibles en términos económicos para la población de menores recursos se encuentran en sectores de menor accesibilidad y calidad urbano-ambiental, y en general, alejados del área mejor equipada y servida. Para el grupo más solvente la distancia no resulta un mayor impedimento al momento de elegir su localización residencial, puesto que cuenta con movilidad privada y un nivel de ingresos que le permite afrontar los gastos de transporte. Sin embargo para el estrato de menores ingresos, la distancia supone un mayor costo, no sólo en términos de transporte, sino fundamentalmente de acceso al trabajo, equipamiento y servicios.

Dentro de este contexto, es dable señalar que el submercado de terrenos ofertados en el año 2005 con una superficie inferior a 400 m² registra como valor mínimo del metro cuadrado $17,50 en el barrio Villa Cerrito (R2), próximo al Camino de Circunvalación Interna (Indiada), en el sector este de la ciudad. El precio de estos lotes ($7.000) cuadruplica el ingreso total familiar promedio percibido en un año por los hogares más pobres (decil 1), y duplica el ingreso familiar anual del segundo decil, sin contar el gasto que supone la urbanización de la tierra.

El titular de una inmobiliaria afirma que "Para la gente de pocos ingresos hay lugares pero tal vez no quiere quedarse en esa zona, porque es una zona considerada por ahí marginal. (…) Hay tierra en la periferia, pero resulta que el servicio sale más caro que la tierra."

Al respecto cabe señalar que la cobertura de infraestructura urbana es deficiente en los distintos sectores de la periferia, a excepción de los loteos con servicios de reciente aparición y aquellos núcleos más consolidados.²⁸ La extensión de las redes acompaña el proceso de crecimiento y consolidación de las diferentes áreas, y tiende a concretarse una vez que se logra un nivel elevado de ocupación del espacio. La cercanía a la trama urbana consolidada puede "acelerar" la llegada de la infraestructura, no obstante dependerá de la capacidad económica de la población para afrontar los costos. En síntesis, puede afirmarse que en la actualidad la disponibilidad de tierras efectivamente urbanizadas en la periferia -a excepción de los nuevos loteos con servicios- no resulta significativa.

Consolidación de un modelo de crecimiento urbano de diferenciación socioeconómica y espacial.

Resulta interesante señalar la analogía que realiza David Harvey entre el mercado de vivienda con un stock fijo y el proceso de ocupar secuencialmente los asientos en un teatro vacío, comparación que también puede aplicarse al mercado de suelo urbano.
"El primero que entre tendrá n posibilidades de elegir, el segundo tendrá n-1, y así sucesivamente hasta que el último no tenga ninguna posibilidad de elección. Si los que entran para ocupar el teatro lo hacen por orden de capacidad de licitación, entonces aquellos que tengan dinero tendrán más posibilidades de elección, mientras que los más pobres ocuparán los asientos que queden después de que todos los demás hayan escogido sitio." (Harvey, 1979: 176).

En palabras de Smolka, "para las capas de bajo ingresos, difícilmente se podría concebir su decisión respecto de la localización residencial como de 'libre arbitrio'. (...) a esas poblaciones les toca el espacio residual, usualmente el más periférico." (Smolka, 1981: 87).

Es dable agregar a tales afirmaciones que los espectadores de mayor poder adquisitivo podrán elegir los mejores lugares del teatro (generalmente los más caros), mientras que las personas de menores ingresos probablemente no podrán afrontar el valor de la entrada, y por lo tanto no accederán al recinto. En definitiva, los precios de la tierra determinan quienes acceden al mercado del suelo y quienes quedan fuera de él.

Como es de esperar los valores inmobiliarios implican una diferenciación socioespacial, puesto que sólo aquellas personas que gozan de un nivel de ingreso acorde al precio de la tierra podrán acceder formalmente a ella. En este sentido, la estructura de valores del suelo urbano "no sólo es causa y consecuencia de la estructura social que prevalece en las ciudades, sino que además constituye el principal elemento de acentuación y propagación del mismo fenómeno." (Trivelli, 1987: 18).

De este modo, los grupos sociales tienden a ocupar el espacio de acuerdo a su capacidad de pago, favoreciendo la conformación de áreas residenciales relativamente homogéneas en su interior y diferenciadas entre sí.

El desplazamiento de población del estrato medio-alto hacia la periferia, fundamentalmente en el sector norte-noreste de Bahía Blanca, ha dado lugar a un importante crecimiento residencial en el área, así como también la aparición de desarrollos inmobiliarios, como loteos tipo barrio parque y urbanizaciones cerradas. Este proceso incide en la valorización del espacio, convirtiéndose esta franja de la ciudad en un submercado de suelo orientado principalmente a la población de este nivel de ingresos. Ante la disponibilidad de tierras resulta importante considerar que los espacios que ocupan los estratos medio-altos se valorizan con bastante anticipación, estableciéndose una especie de reserva para su desarrollo (Trivelli, 1985: 71).

Como se ha demostrado, los precios del suelo en este sector de la periferia bahiense y la superficie predial mayor implican un poder absoluto de pago superior. De este modo, los grupos más solventes que optan por este espacio están dispuestos a pagar -según Samuel Jaramillo- un "impuesto privado" para acceder a los terrenos con carga social positiva.²⁹ "Aparece así un escalonamiento en los precios del suelo (refracción, por supuesto, del precio de los inmuebles), concomitante con el poder de compra de los ocupantes de las diversas secciones del territorio urbano." (Jaramillo, 1996: 66).

La diferenciación socioespacial se ve favorecida por la normativa urbana que establece el residencial parque como uso dominante en este sector de la ciudad, donde además se concentra la mayor disponibilidad de tierras urbanizables. Jaramillo advierte sobre el juicio que
"imagina la segregación socioespacial como el resultado exclusivo de la reglamentación urbana (...). Las reglamentaciones tipo zonning y tal vez otras a través de medios indirectos, pueden contribuir a acentuar la segregación, pero la eliminación de la intervención estatal sobre el uso del espacio, está lejos de suprimirla. Esta existe espontáneamente en el capitalismo (...)." (Jaramillo, 1996: 68).

Al respecto, Geisse y Sabatini sostienen que "Las normas que prevalecen son en su mayoría de efectos ‘excluyentes’ o ‘prohibitivos’ (normas de tamaño mínimo de lotes, exigencias mínimas de edificación y urbanización, etcétera). El carácter prohibitivo de tales medidas contribuye a elevar el prestigio social y la exclusividad de ciertas zonas." (Geisse y Sabatini, 1980: 76).³⁰

En tanto, aquellas áreas de la periferia urbana que no registran una demanda de tierras por parte de los grupos más solventes -y por ende tienen menor valor-, son ocupadas por la población de estrato medio y medio-bajo. Ello sucede fundamentalmente en el sector noroeste y parte del este, que también constituyen la alternativa de localización de los conjuntos habitacionales, por el precio de la tierra y la zonificación urbana. Los planes de vivienda ofrecen facilidades de pago que posibilitan el acceso al techo propio, principalmente para aquellas familias -generalmente no sujetos de crédito- que no pueden acceder individualmente a una solución habitacional a través del mercado, es decir, no pueden afrontar la adquisición de una vivienda, o la compra de un terreno y luego los gastos de construcción.

A ello se suma las soluciones habitacionales ilegales de un número creciente de familias -dado el incremento de los niveles de indigencia y desempleo-, incapaces económicamente de acceder a la tierra y la vivienda; para ellos las tierras ociosas del Estado -por ejemplo de Ex Ferrocarriles Argentinos- constituyen un espacio libre donde pueden asentarse. Estas áreas, caracterizadas por las precarias condiciones de habitabilidad, se localizan principalmente en la franja oeste-sudoeste-sur de la ciudad, donde la dinámica inmobiliaria es significativamente menor. Estos terrenos más baratos presentan peores condiciones en términos de calidad urbana, dotación de infraestructura y equipamiento, accesibilidad y articulación con la ciudad; y no por casualidad concentran los hogares más desposeídos del medio urbano (Trivelli, 1987: 15).

El acceso de la población pobre al suelo urbano ha enfrentado tradicionalmente dos importantes restricciones: la ilegalidad de la ocupación de tierras y las localizaciones periféricas -con infraestructura y equipamiento insuficientes- que terminan convirtiéndose en bolsones de pobreza. Ello ha contribuido históricamente a acentuar los problemas de inseguridad económica, precariedad física, desventajas urbanas y estigmatización social de estos grupos (Sabatini y Smolka, 2001: 6). Por tales motivos, entre otros, estas áreas de la ciudad no despiertan el interés de los inversores privados, ni logran atraer a la población de un mejor poder adquisitivo. De este modo, "la limitante que imponen las condiciones socioespaciales imperantes tiende a reproducir la estructura social existente a través de la operatoria del mercado de suelo." (Trivelli, 1982: 19). En este contexto, necesariamente requieren de la intervención del Estado para mejorar su calidad urbana y de vida, y así romper este "círculo vicioso".

Samuel Jaramillo manifiesta que la especialización en la ubicación de los grupos sociales en partes del territorio "debe acarrear contrastes más o menos intensos en el nivel del aprovisionamiento de bienes inmobiliarios, tanto de tipo individual (características de vivienda, por ejemplo), como colectivo (infraestructura urbana, espacios públicos, culturales, de recreación, etc.)." (Jaramillo, 1996: 69). En este sentido, la diferenciación socioespacial se acentúa en función de un comportamiento selectivo de las inversiones de capital -como ha sucedido sobre el eje de crecimiento de la Avenida de Penetración Sarmiento-, que también contribuye a mayores valores relativos de la tierra. La localización de shopping centres, hipermercados,restaurantes, hotel, concesionaria de automóviles, etc., constituyen una muestra de ello.

Como afirma Trivelli, la segregación residencial no sólo se vincula al prestigio que subjetivamente se le asigna al espacio, sino que también, con una serie de aspectos que objetivamente diferencian la calidad física y funcional de los barrios. "Estas diferencias guardan relación con los servicios y funciones que presta el sector privado, los que obviamente se localizan en función de la potencialidad de los mercados, estableciendo un nivel de servicios diferencial según la distribución espacial del ingreso." (Trivelli, 1981: 57).

Para concluir, se estima -si se quiere a modo de hipótesis, puesto que no se realizó un estudio empírico- que existe una tendencia a consolidar un patrón de segregación "a gran escala" -es decir, a nivel de grandes sectores- en el proceso de crecimiento urbano de Bahía Blanca.³¹ En este sentido, se observa que los estratos alto y medio-alto tienden a concentrase en el norte y noreste de la periferia bahiense (la zona alta)³²; los grupos medio y medio-bajo en el noroeste, parte del este y sudeste; y los pobres fundamentalmente en la franja oeste-sudoeste-sur (zona baja) de la ciudad.³³ Ello no implica que dentro de estas grandes áreas socialmente homogéneas no resida población de un nivel de socioeconómico diferente, especialmente en los sectores de mejores ingresos. Al respecto, un operador inmobiliario consultado manifiesta que "Hay zonas que están cmo predestinadas para los grupos de menores recursos (...)."

En definitiva, la segregación a gran escala resulta favorecida por los precios del suelo, la normativa urbana y la dinámica inmobiliaria de los distintos submercados. El análisis de la consolidación de este patrón en el proceso de ocupación de las tierras vacantes de la periferia de Bahía Blanca requiere tiempo y estudios específicos que permitan medir y evaluar este fenómeno.

Reflexiones finales

La investigación realizada constituye una aproximación a la problemática del mercado del suelo en la ciudad de Bahía Blanca, y claro está, una reflexión inacabada. En efecto, surgen un conjunto de conclusiones -si se quiere- preliminares y, a la vez, una serie de interrogantes que no han sido profundizadas en este trabajo y que merecen ser abordadas a futuro.

Se han analizado los efectos del mercado de suelo en el desarrollo urbano de Bahía Blanca. En primer lugar se evaluó el proceso de urbanización a saltos y la disponibilidad de tierras vacantes al interior del Anillo de Circunvalación, mientras la expansión urbana ha traspasado esta arteria. En este sentido, se ha procurado demostrar que no existe escasez física de suelo capaz de absorber el crecimiento a corto-mediano plazo.

Si bien la baja tasa de incremento poblacional no representaría una demanda importante de tierras, las tendencias del mercado -respaldadas por la normativa- promueven un patrón de expansión urbana en baja densidad, con los mayores costos que ello supone para la ciudad.

En segundo lugar, la operatoria del mercado y los precios del suelo conllevan una diferenciación socioespacial en el proceso de ocupación del espacio, marcada por la capacidad económica de la población para acceder a la tierra, que en el caso de Bahía Blanca -como tantas otras localidades- se ve favorecida por la normativa urbana. De este modo, el crecimiento de la ciudad en la periferia evidencia cierta tendencia a consolidar un patrón de segregación a gran escala. La morfología urbana acompaña este proceso mediante la conformación de áreas diferenciadas: una periferia con una fisonomía de "suburbio verde" y unifamiliar en el norte-noreste, una periferia más densa de conjuntos habitacionales y viviendas de estrato medio y medio-bajo en el noroeste y este; y una periferia pobre que crece fuera del mercado en el sector sudoeste y sur.

Por otra parte, cabe señalar que esta distribución socioespacial de la población coincide con la distinción de áreas según la aptitud del medio natural para la expansión urbana.³⁴

Mientras ciertas zonas experimentan una demanda inmobiliaria significativa que valoriza el suelo, convirtiéndose en un submercado restringido para los grupos más solventes, las dificultades económicas crecientes de la población de menores recursos para acceder a la tierra los aleja cada vez más del área central y de los sectores mejor equipados.

La estructura de precios supone la generación de una renta diferencial del suelo, que se distribuye y apropia por los dueños de la tierra, que capitalizan las externalidades positivas sin mediar en contrapartida un esfuerzo productivo -exceptuando las mejoras realizadas sobre el terreno-. En este sentido, se ha mencionado el proceso de valorización de las áreas de expansión y la carencia de mecanismos tributarios eficientes que capturen parte del plusvalor producido por el desarrollo urbano y la dinámica inmobiliaria. Como afirma Trivelli,
"La falta de intervención pública y la exención tributaria de las ganancias obtenidas por la valorización del suelo afectan la distribución de la renta y de la riqueza a favor de los propietarios de terrenos, imponiendo una severa limitante a los sectores de menores ingresos de la población para acceder a un lugar mínimo donde vivir, en la medida que los terrenos quedan sometidos a procesos especulativos." (Trivelli, 1982: 15).

Dentro del contexto planteado, el Estado no puede desentenderse de su función de orientar y ordenar el crecimiento de la ciudad, e intervenir ante tendencias que respondan exclusivamente a la lógica e intereses del mercado. Por tal motivo, la toma de decisiones en materia de política pública requiere de un conocimiento acabado del funcionamiento de este mercado que se diferencia del de otros bienes.

Como se mencionara anteriormente, a partir del presente estudio surgen nuevas líneas de investigación en la ciudad que merecen ser profundizadas en futuros trabajos; cabe mencionar, entre otras:

- Análisis de los costos y distorsiones en el desarrollo físico de la ciudad generados por el crecimiento urbano discontinuo y en baja densidad.
- Análisis de la consolidación de un patrón de segregación socioespacial.
- Estudio de los instrumentos de política pública de suelo urbano (tributarios, no tributarios, de intervención directa en el mercado, etcétera). Evaluación de los mecanismos y experiencias de captura de plusvalías.
- Aprovechamiento de las tierras públicas en la ciudad.

Para concluir, se considera importante recordar que la tierra sirve tanto a los derechos individuales como a las necesidades colectivas. Renard afirma que "Todo terreno urbano es un bien privado, es decir, su propietario tiene el derecho exclusivo de uso, y al mismo tiempo es un bien público, o sea, su utilización importa a todos los habitantes de la vecindad, y también es un receptor y un emisor de externalidades." (Renard, 1994: 10). Por tal motivo, "... el manejo de los suelos urbanos debe estar sujeto a un conjunto de herramientas jurídicas y económicas para satisfacer objetivos de eficiencia económica, justicia social y conservación del medio ambiente." (Renard, 1994: 3).

Resultan oportunas entonces las palabras de un informe de las Naciones Unidas del año 1976, citado por distintos autores,
"La tierra, por su carácter único y por la importancia crucial que tiene para los asentamientos humanos no puede ser tratada como un bien ordinario, controlado por individuos y sujeto a las presiones e ineficiencias del mercado (...). La justicia social, la renovación urbana y el desarrollo, el suministro de viviendas decentes y de condiciones saludables para las personas sólo podrá lograrse si la tierra se usa en interés de la sociedad en su totalidad (Naciones Unidas, 1976: 64)." (En: CIDU-IPU, 1981: 12).

Notas
¹ La problemática de la estructura de precios del suelo urbano en la ciudad de Bahía Blanca ha sido abordada en un trabajo previo: Factores explicativos de los precios del suelo urbano en Bahía Blanca. En CERNADAS DE BULNES, Mabel y Vaquero, María del Carmen (Ed.). Problemáticas sociopolíticas y económicas del Sudoeste Bonaerense. Bahía Blanca: UNS, 2005.
² Una importante proporción de los avisos fue desechada ya que no detallaba la localización, precio o superficie de los terrenos. La cobertura espacial de las observaciones no es homogénea, puesto que presenta zonas de mayor concentración de lotes ofertados y áreas vacías.
³ Resulta conveniente señalar que las observaciones de los últimos años corresponden a un período en el cual el mercado inmobiliario comienza a recuperarse después de un ciclo de profunda recesión que empezó a manifestarse a fines de 1998.A partir del análisis de los precios se puede observar que ciertos sectores urbanos fueron ajustando su cotización al ser demandados por grupos de mayor solvencia económica, mientras que otras áreas aún conservan los valores registrados antes de la devaluación de la moneda nacional, tema que merece ser abordado en profundidad en un próximo trabajo.
⁴ Se considera suelo urbanizable al interior del anillo de Circunvalación, las tierras vacantes (sin uso) o con un porcentaje de ocupación que no supera el 25% del amanzanamiento, y las tierras que presentan uso productivo intensivo (horticultura, por ejemplo). En este último caso, se estima que a corto-mediano plazo serán ocupadas con usos urbanos. Por otra parte, han sido despreciados los terrenos vacantes en el área urbana consolidada y no se contabilizaron las tierras pertenecientes al Ejército Argentino, Organismo Nacional de Administración de Bienes (ONABE), Gobierno de la Provincia de Buenos Aires y Universidad Nacional del Sur. Cabe señalar que una importante proporción de las tierras disponibles se encuentra amanzanada, por lo tanto en esos casos la superficie destinada a la apertura de calles ha sido excluida del cálculo. Se empleó la fotografía aérea de la ciudad de agosto del 2000 (escala 1:10.000) y se utilizó un SIG para realizar los cálculos.
⁵ Se trata de tierras adquiridas progresivamente por la Provincia para ser destinadas al Plan Familia Propietaria.
⁶ Vincent Renard habla de comportamiento "empresarial", que se preocupa por utilizar los terrenos vacíos para construir, y el comportamiento "propietarial", que se manifiesta por la espera de plusvalías -fenómeno de la "propiedad de engorde" (Renard, 2000: 45).
⁷ En este sentido, existe una corriente teórica que sostiene la necesidad y legitimidad de capturar -mediante la implementación de diferentes instrumentos- parte de ese plusvalor para reinvertir en la ciudad. Indudablemente, esta postura genera una fuerte oposición de los sectores sociales que participan de su apropiación, situación que refleja los profundos conflictos de intereses subyacentes en torno a la renta urbana.
⁸ Según Darin-Drabkin, el hecho que las fluctuaciones en los precios del suelo haya sido siempre más marcadas que las variaciones de los indicadores económicos pueden servir para demostrar la importancia de los factores especulativos (Darin-Drabkin, 1977: 68).
⁹ Cabe mencionar Altos de Independencia y Altos de Bahía de Diógenes SA; y San Ignacio, Las Acacias, Los Teritos y Las Cañitas -este último en trámite de aprobación municipal- de la empresa K&F. En algunos casos las empresas son propietarias del suelo y se asocian a inversores privados. Por su parte, Las Calandrias, localizado sobre el Camino de Circunvalación, lindante al barrio cerrado Solares Norte, ofrece parcelas de 2.500 y 3.000 m², con luz y forestación, en "el sector más pujante de la ciudad". (La Nueva Provincia, 1/12/02). Altos del Norte de Macagno Propiedades ofrece "chacritas" de 3.100 m² sobre el Camino de Circunvalación. Cabe aclarar que en los loteos con parcelas de más de 2.500 m² no se exige la provisión de servicios.
¹⁰ La oferta de los barrios cerrados comprende el lote con servicios, no incluye la construcción de la vivienda, que es llevada a cabo en forma independiente por el propietario del terreno. En el Club de Campo Bosque Alto, el valor del metro cuadro oscilaba entre $65 y $95 en el año 2004, mientras en el 2005 se registró una observación que superaba los $170 el metro cuadrado.
¹¹ Existen dos conjuntos habitacionales más allá del Anillo de Circunvalación en el sector noreste: Patagonia Norte del año 1997 que cuenta con 200 viviendas, y AMPEHYR con 42 (año 1996).
¹² La oferta de tierras del sector también contempla los terrenos del loteo Las Acacias de la empresa inmobiliaria K & F, que cuenta con 220 lotes de aproximadamente 500 m² cada uno.
¹³ En el último período intercensal (1991-2001) la localidad de Bahía Blanca sufrió una variación absoluta de 14.413 habitantes (de 260 mil en el año 1991 a 274 mil en el 2001).
¹⁴ La dispersión suburbana de baja densidad se caracteriza por la difusión de viviendas unifamiliares aisladas, en terrenos amplios con jardín, vinculadas por una infraestructura vial cada vez más desarrollada, dejando amplios vacíos urbanos que luego serán ocupados. En este sentido, juega un rol importante el imaginario urbano de calidad de vida ligado a la vivienda unifamiliar en un suburbio verde, ideal para la convivencia familiar, que se ha difundido como modelo global. De este modo, el proceso de urbanización avanza sobre terrenos anteriormente productivos, absorbiendo en algunos casos centros urbanos menores e incluso rurales. Ello es acompañado de la aparición de grandes equipamientos de consumo sobre vías rápidas de comunicación -como los shopping centres- que constituyen un factor inductor del crecimiento y un elemento transformador de la morfología periurbana. En efecto, el tiempo y las distancias a recorrer se incrementan, así como también aumentan la movilidad, el número de viajes y la dependencia del automóvil para acceder a los lugares de trabajo, servicios y equipamiento en general. Refiriéndose a este modo de crecimiento, Trivelli afirma que "es la forma más cara de desarrollo urbano residencial en términos de los costos económicos, los costos ambientales, el consumo de recursos naturales y muchos tipos de costos personales." (Trivelli, 1981: 54).
¹⁵ A esta cifra habría que descontar la superficie que se ocupó estimativamente entre agosto del año 2000 y el 2005. Si Bahía Blanca sumó aproximadamente 14.500 nuevos habitantes en los últimos 10 años, y considerando -a modo de hipótesis- una densidad de ocupación baja (50 hab./ha), habría que restar 145 ha. aproximadamente al total disponible en agosto del 2000 por los 5 años transcurridos.
¹⁶ Cabe aclarar que se trata de disponibilidad física de tierras, no económica, puesto que éstas no fluyen necesariamente al mercado. En este sentido, se contempló que un 20% de esa superficie permanecería vacante por retención fuera de la oferta. Por otra parte, no se ha considerado el suelo destinado a suburbano residencial y extraurbano de reserva, que supone 400 ha. adicionales.
¹⁷ A modo de ejemplo, si la población de Bahía Blanca sumó aproximadamente 14,5 mil nuevos habitantes en el período 1991-2001, se requerían 29 ha. por año para alojar ese crecimiento, considerando una densidad de ocupación baja (50 hab./ha). Puesto que la tasa de crecimiento demográfico habría registrado un descenso significativo en el último período intercensal, resulta difícil realizar estimaciones o definir escenarios de cuál será su comportamiento en los próximos años. A ello se suma las condiciones socioeconómicas dominantes, que seguramente afectan ese crecimiento, no sólo desde el punto de vista cuantitativo, sino cualitativo.
¹⁸ A modo de ejemplo cabe señalar lotes ofertados de 800 m² en el Barrio Parque Patagonia, cuyo valor asciende hasta $ 105.000.
¹⁹ Al respecto resulta oportuno señalar las palabras de un agente inmobiliario al ser consultado sobre la proporción del ingreso destinada a la compra de un terreno según el estrato socioeconómico: "Para la compra de un inmueble o un lote, creo que están más destinados los ahorros que un porcentaje del sueldo. (...) Quien pueda tener alguna capacidad de ahorro, o la ayuda de sus padres, podrá apuntar a la compra de un lote conforme a sus necesidades."
²⁰ En este contexto cabe recordar que el 50% de los hogares con ingresos del aglomerado percibía un ingreso total familiar inferior a $600, según la onda Mayo 2003 de la Encuesta Permanente de Hogares (no se encuentran disponibles los datos tabulados de las ondas posteriores a esta fecha - www.indec.gov.ar).
²¹ El autor aclara que "cuando el que busca un terreno para construir es un promotor inmobiliario, entonces el precio del suelo representa parte de las utilidades a realizar con la venta de las viviendas. (...) cuanto mayor es el precio de venta de las viviendas a un mismo nivel de costos, más alto puede ser el precio que se haya pagado por el terreno en que se ejecutó el proyecto residencial." (Sabatini, 1981: 98). En definitiva, al momento de vender las viviendas se cobra por el terreno más de lo que se pagó por él. Los precios del suelo son parte de las ganancias que generan los proyectos inmobiliarios. Cfr.: Sabatini, 1990.
²² Permite vivienda unifamiliar y multifamiliar de hasta 4 pisos.
²³ Durante el año 2005, no se registró ninguna oferta en este sector.
²⁴ Ello no implica que no existen terrenos a la venta o que no se hayan realizado operaciones de compra; no obstante, el perfil socioeconómico del área permitiría suponer que los interesados no recurren a la prensa por una cuestión de costo.
²⁵ Permite vivienda unifamiliar y multifamiliar de hasta 3 pisos.
²⁶ A principios del siglo XX en este loteo privado -vinculado en sus inicios a la colectividad británica- se construyeron importantes residencias, algunas de las cuales aún se conservan en la denominada "zona de los castillos". El mismo contó con todos los servicios básicos e incluso un tranvía eléctrico que lo conectaba con el centro de la ciudad. El proceso de ocupación cobró cierto impulso cuando la Municipalidad decidió construir en este sector un barrio de 150 viviendas para obreros; no obstante, a mediados de siglo debido a la conjugación de distintos factores, Harding Green detuvo su crecimiento. En la década de 1980 se construyó un conjunto habitacional (17 de Agosto) destinado a las familias provenientes de distintos asentamientos irregulares erradicados. No obstante, no ha revertido su escaso desarrollo de las últimas décadas.
²⁷ Se registró una sola oferta de un terreno de 400 m² a $12,5/m² en el año 2004.
²⁸ Algunos sectores disponen de agua, energía eléctrica y gas, no existen prácticamente desagües cloacales, incluso en sectores consolidados.
²⁹ Carreras Moysi sostiene que "El precio del suelo no urbanizado se establece, asimismo y fundamentalmente, a partir de la expectativa sobre la capacidad económica, y hábitos de consumo, de los grupos sociales y actividades que se espera se sitúen en la zona. Esta expectativa se basa en la división socioeconómica del espacio, es decir, en la apropiación que distintos grupos y actividades hacen de distintas zonas de la ciudad y sus áreas de crecimiento." (Carreras Moysi, 1995: 18).
³⁰ Renard explica que en virtud de distintas reglamentaciones (tamaño mínimo del predio, calidad de los equipamientos, red vial, etc.) se puede mantener al mismo tiempo los altos precios de las propiedades y la homogeneidad social. En este sentido, la justicia norteamericana ha elaborado progresivamente una doctrina para esta práctica frecuente de "zonificación social" o snob-zonning (Renard, 1994: 8).
³¹ Se entiende por segregación residencial el grado de proximidad espacial o de concentración territorial de familias de una misma condición social, independientemente del criterio utilizado para determinar esta última (Sabatini, 1999: 3). Este concepto se refiere a un fenómeno espacial que puede manifestarse en distintas escalas geográficas dentro de la ciudad.
³² Sabatini plantea como hipótesis que "la autosegregación de los grupos altos de la ciudad latinoamericana ha tenido como motivación tradicional la construcción de una ciudad de país desarrollado, antes que excluir a otros grupos sociales." En este sentido, ha cobrado fuerza la influencia del patrón anglo-americano de ciudad que se basa en el suburbio, definido como un área periurbana, de uso sólo residencial y exclusiva de un grupo social (Sabatini, 1999: 5).
³³ A mayor escala geográfica de la segregación, mayores son los problemas de desintegración social (desempleo, deserción escolar, jóvenes que no estudian ni trabajan) preferentemente en los barrios pobres. En este sentido, se generan "sentimientos de insatisfacción, de desesperanza y, por último, actitudes y conductas anómicas que implican distintos grados de ruptura con el sistema de valores de la cultura predominante en la sociedad." (Sabatini, 1999: 7).
³⁴ Cfr: Zinger, et al. (1990).

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Fecha de recepción: 8 de agosto de 2006.
Fecha de aceptación: 28 de diciembre de 2006.